不動産鑑定士の年収は1,000万円を超える！！実際に不動産鑑定士になってみた

こんにちは！

不動産鑑定士のお給料について気になりますよね？

私も気になったので、実際に不動産鑑定士試験を受験して不動産鑑定士になってみました。なので今回は、実体験に基づくリアルなお給料事情をお伝えできると思います。

不動産鑑定士の紹介VTR

https://www.fudousan-kanteishi.or.jp/kanteishi/

不動産鑑定士とは

不動産鑑定士（ふどうさんかんていし）は、不動産の鑑定評価に関する法律に基づき制定された国家資格です。

不動産鑑定士は、地上に２つと同じものが存在しない特殊な資産である不動産の経済価値（価格、賃料）を判定し、鑑定評価書を作成することを主な業務としています。

不動産の鑑定評価はもとより、それを基礎とし、土地の有効利用なども考慮したコンサルティング業務等も行います。

不動産系国家資格の中では最難関資格であり、司法試験、公認会計士試験と並び文系の三大難関国家資格といわれています。

不動産鑑定士試験に合格し、定められた手順を経た後に国土交通省に備える不動産鑑定士名簿に登録することができます。

不動産鑑定士の独占業務は不動産の鑑定評価であり、不動産鑑定士以外の者が不動産の鑑定評価を行えば、刑事罰の対象となります。

最近では、海外不動産の評価や、事業評価、機械・設備評価など、不動産鑑定士は活躍の場を広げています。 

不動産鑑定士試験の難易度

★★★★★

東京の私立大学でいうと、早慶、MARCHの出身の方がメイン層。

地方の大学では、国公立大学出身者がメイン層です。

もちろん東大・京大卒の資格保有者もいます。

1年間で受かる人は稀で、学生は2～3年をかけて取得し、社会人は働きながら数年で取得を目指すのが一般的です。

（ちなみに私は1年間の勉強で一発合格でした。エヘン）

不動産鑑定士試験の試験科目

不動産鑑定士となるためには、国土交通省土地鑑定委員会が実施する国家試験に合格しなければなりません。

2006年（平成18年）から受験資格（大卒等）が撤廃され、学歴に関係なく受験できるようになりました。

短答式試験及び論文式試験の2段階選抜が行われます。

短答式試験に合格した場合は、合格発表日から2年以内に実施される短答式試験が免除されるため、主戦場は論文式試験となります。

短答式試験（マークシート）

１．不動産に関する行政法規

• 都市計画法、建築基準法、宅地建物取引業法、投資信託及び投資法人に関する法律など

２．不動産の鑑定評価に関する理論

• 不動産鑑定評価基準及び不動産鑑定評価基準運用上の留意事項

論文式試験

以下のようにバランスのよい試験科目となっており、飽きずに勉強することができます。鑑定理論以外は一般的な学問なので勉強したことは無駄になりません。

１．民法

• 民法典第1編～第3編を中心に、第4編及び第5編並びに次の特別法を含む。借地借家法、建物の区分所有等に関する法律

２．経済学

• ミクロ及びマクロの経済理論と政策論

３．会計学

• 財務会計論（企業の財務諸表の作成及び理解に必要な会計理論、関係法令及び会計諸規則を含む。）

４．不動産の鑑定評価に関する理論

• 不動産鑑定評価基準及び不動産鑑定評価基準運用上の留意事項

不動産鑑定士試験の合格率

結構勉強に自信のある人が受験します。

　短答式合格率：約30％

　論文式合格率：約15％

※合格するまで試験を諦めなければあなたの合格率は100％です。

不動産鑑定士試験合格者の平均年齢

2006(平成18)年から新制度（短答・論文）の下で試験が開始されました。

新制度適用からおよそ10年の間に、受験者数は短答式試験では約7割減、論文式試験では約2割減となりましたが、2015(平成27)年を底として微増に転じました。

合格率については、短答式試験では20％代前半から30％代前半へ上昇し、論文式試験では10％程度から15％程度へと上昇しており、穴場資格として注目されています。

（スマホの場合は画像を左右に動かして下さい。）

試験合格率

実施年	短答式 受験者数	合格者数	合格率	平均年齢	論文式 受験者数	合格者数	合格率	平均年齢
2006年	4,605名	1,106名	24.0%	33.3歳	912名	94名	10.3%	29.8歳
2007年	3,519名	846名	24.0%	34.8歳	1,164名	120名	10.3%	29.9歳
2008年	3,002人	678名	22.6%	34.7歳	1,308名	132名	10.1%	31.4歳
2009年	2,835名	752名	26.5%	35.0歳	1,230名	124名	10.1%	32.9歳
2010年	2,600名	705名	27.1%	35.8歳	1,130名	106名	9.4%	30.6歳
2011年	2,171名	601名	27.7%	36.5歳	1,038名	117名	11.3%	32.1歳
2012年	2,003名	616名	30.8%	36.7歳	910名	104名	11.4%	34.7歳
2013年	1,827名	532名	29.1%	38.2歳	812名	98名	12.1%	34.6歳
2014年	1,527名	461名	30.2%	39.3歳	745名	84名	11.3%	35.9歳
2015年	1,473名	451名	30.6%	39.0歳	706名	100名	14.2%	35.3歳
2016年	1,568名	511名	32.6%	37.8歳	708名	103名	14.5%	35.0歳
2017年	1,613名	524名	32.5%	38.6歳	733名	106名	14.5%	32.8歳
2018年	1,751名	584名	33.4%	38.3歳	789名	117名	14.8%	35.8歳

実務修習　　

試験合格後、国土交通大臣の登録を受けた実務修習機関（公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会）において「実務修習」を受けることができます。

実務修習期間は、1年、2年、3年の3種類（コース）があり、所属事務所等と相談して決定します。　

実務修習は（1）講義、（2）基本演習、（3）実地演習の3単元で構成されており、各単元とも修得確認が必要です。

修得確認を取得できない場合には再受習となります。 

上記の3単元全ての修得が確認された場合に、修了考査（最終試験）を受けることができます。

内容は「小論文」と「実地演習の事案に対する口頭試問」です。

終了考査の合格率は概ね７０％～９０％となっており、真面目にやっていれば合格するレベルの試験です。

修了考査で修了確認されれば、国土交通大臣の修了の確認手続後、晴れて不動産鑑定士として登録することができます。

不動産鑑定士の就職先

試験合格は、ロールプレイングゲームでいうとまだ説明書を読んだだけの段階です。当然レベル１です。

試験合格者は主に「不動産鑑定事務所」に就職したり、一般企業に勤めながら外部の実務修習機関を活用したりして、実務を習得する必要があります。

試験合格者の就職先としては、次のような企業が考えられます。

不動産鑑定業務に就く場合

• 大手鑑定会社
• 不動産会社の鑑定部門
• 個人鑑定事務所
• 信託銀行

試験勉強等で得た不動産知識を活かして不動産鑑定業務以外の業務に就く場合

• 不動産会社
• 証券会社
• 資産運用会社
• ビジネスコンサルティング会社
• 銀行
• 都道府県庁
• 多くの不動産を所有する大企業の不動産管理部門

不動産鑑定士の年収

一般の事業会社に就職する場合は、国内の大手企業に就職できるでしょう。

その場合の給料の目安は、30歳で700万円以上、40歳になった時点で800万円～1,200万円程度ではないでしょうか。外資系投資銀行は年俸が高いですが、市況が悪くなるとその市場から簡単に撤退しますのでご注意下さい。

【大手鑑定事務所のモデルケース】

新卒で不動産会社に入社
28歳で鑑定士試験に合格
大手鑑定事務所に転職、その後順調に昇進

　28歳：実務修習中：500万円前後

　30歳：鑑定士登録：600万円前後

　35歳：役職：750万円前後

　40歳：1,000万円前後

　50歳：1,200万円～1,800万円（役職によってはそれ以上も）

大手鑑定事務所の主なクライアントは銀行、不動産会社、証券会社、リース会社等なので、給料の水準も似てきます。

大手鑑定事務所での経験がしっかりあれば、途中で転職しても独立開業しても、悲惨な結果にはならないと思いますよ。

不動産鑑定士のいいところ(メリット)

• 試験科目のバランスが良い。（法律学、会計学、経済学をまんべんなく学べる）
• 個人の専門性を発揮できるため、顧客にへりくだる必要がない。
• 鑑定士になれば専門家としての裁量（自己判断・自己責任）が増え、やりがいが得られる。
• プロ中のプロという誇りが持てる。
• 大手鑑定事務所は実績が豊富なので、営業ノルマがない（又は少ない）。
• 大手鑑定事務所のクライアントは品がいい（お行儀がよい）。
• 社内で論理的な会話が通じる。脳筋体育会系パワハラマンがいない（又は少ない）
• ニーズの高い専門家なので、入社した会社が気に食わなければ転職・独立することが容易にできる。
• 業界は狭く、おとなしい人が多いのでアイデアと自己研鑽次第でトッププレーヤーになれる。
• フロント業務を苦手とする人が割と多いので、営業が得意な人は簡単に活躍できる。
• フロントが苦手な人でも、頭を使って効率よくやればルーティンワークが出来る。
• デスクワークとフィールドワークのバランスが良い（出張も多い）。
• 順調に出世できれば給料は悪くない。数千万円プレーヤーになれる可能性が結構高い。
• 公的評価ばかりやっている鑑定事務所の将来は不安定であるが、民間依頼の業務を積極的に習得していけば将来性は相当高く、非常に安定している職業。
• 金融機関、証券会社、不動産会社、資産運用会社、都道府県庁など、転職先が豊富。
• 税理士や宅建士など、他の国家資格との相性も良い。
• 鑑定業務自体相当面白い。

不動産鑑定士の悪いところ（デメリット）

• 変な人が多い。
• どの職業でも一緒ですが、部署変更を願い出れないようなおとなしい人にとっては、上司（師匠）との相性がい悪いと毎日が辛い。
• 40歳を超えてから試験に合格すると就職に苦労する。
• 個人事務所で経験を積もうとすると、師匠の能力不足（事務所内に優秀な先輩が少ない）、仕事の種類、給料の面等で不満が出がち。

以上、不動産鑑定士の実態について記事にいたしました。

不動産鑑定士は将来有望な国家資格です。

不動産鑑定士について将来性がないと言っている鑑定士は情弱ですので、受験生の皆さんは惑わされないで下さいね！！